Una volta fatte le considerazioni generali espresse nella parte uno, si entra nello specifico.
Sia che si tratti di un lotto che di un immobile, va fatto un inquadramento urbanistico accurato.
Nel caso di un terreno edificabile, è necessario verificare la destinazione d’uso e la presenza di vincoli, che possono essere di vario genere: paesaggistici, archeologico monumentali, fasce di rispetto e così via. Il superamento delle varie procedure, nulla osta e pareri vari, può significare tempi di attesa importanti, il che equivale ad una immobilizzazione del capitale che va tenuta in conto. Un altro aspetto importante è fare una indagine preventiva del mercato nella zona individuata: se esiste richiesta e di quale genere; negli ultimi 15 -20 anni la società è mutata radicalmente, i nuclei familiari sono meno numerosi e meno consistenti, di conseguenza le necessità abitative contemporanee sono diverse dal passato. Queste considerazioni servono per progettare in linea con i nostri tempi e con il mercato.
Una volta eseguite queste verifiche, è il momento di analizzare se davvero l’operazione possa essere soddisfacente dal punto di vista imprenditoriale. E’ una questione di equilibri, come il dosaggio degli ingredienti per una buona ricetta.
Anche una operazione di flipping immobilare è una operazione di sviluppo immobiliare. E’ un intervento che si effettua su manufatti esistenti in condizioni di manutenzione non ottimali che ne consentono l’acquisto ad un prezzo vantaggioso; a seguire si effettua un intervento di ristrutturazione e vendita di una o, in caso di frazionamento del manufatto, di più unità immobiliari.
Qui è disponibile l’elenco delle necessarie verifiche preventive. Non è da sottovalutare la lettura del regolamento di condominio, ci sono stabili che non consentono il frazionamento delle unità abitative, o il posizionamento di caldaie o pompe di calore esternamente. Non è il caso di addentrarci in specifiche problematiche, ma questi esempi servono a farci capire l’importanza di avere contezza della situazione.
Comprendere in che misura intervenire è fondamentale per la buona riuscita dell’operazione; in alcuni casi può essere sufficiente un intervento soft, altre volte impiegare maggior tempo e risorse può valerne la pena. Essere in grado di calcolare modalità e tempi di realizzazione fa la differenza, conoscere i costi delle lavorazioni e la loro qualità e durabilità è un altro aspetto importante, per fare scelte progettuali equilibrate dal punto di vista dell’ottimizzazione degli spazi e della scelta dei materiali, per realizzare prodotti piacevoli e attraenti, in linea con il target di riferimento della zona in cui ci troviamo.
Poi ci sono tutti gli aspetti fiscali: plusvalenze, imposte di registro e Iva. Anche qui si aprono vari scenari a seconda se l’operazione viene effettuata da persone fisiche, o da forme societarie, questo tipo di scelta incide sulla redditività complessiva in modo importante. Può capitare di lasciarsi trasportare o dal troppo entusiasmo sperperando risorse, o dall’eccessiva prudenza che può portar alla rinuncia. In ogni caso è meglio diffidare da quelli che promettono ritorni elevatissimi, il tema va inquadrato come un insieme in cui le varie componenti sono in equilibrio. E’ un lavoro di squadra, perché varie sono le figure coinvolte, dal consulente fiscale, al tecnico, al notaio, come all’agente immobiliare.
Nella nostra esperienza di anni nel settore delle costruzioni, possiamo affermare di essere in grado, grazie alla squadra di professionisti che ci circondano, di valutare e aiutare chi voglia affrontare questa sfida, soprattutto considerando che in Italia c’è una grande quantità di immobili che necessiterebbero di interventi per diventare fonti di reddito, e riqualificare al contempo i nostri centri abitati.
Per una consulenza su misura, contattaci!
