Nel mondo della moda esistono due grandi categorie di abiti: quelli sartoriali, realizzati su misura per una persona per un evento specifico, e il prêt-à-porter, progettato per essere indossato da un pubblico più ampio.
Pensiamo agli abiti che abbiamo visto durante il Festival di Sanremo, creazioni uniche, progettate per quell’artista per una serata particolare. Abiti curati nei minimi dettagli e realizzati per valorizzare chi li indossa, sono abiti sartoriali.
Ma cosa c’entra tutto questo con lo sviluppo immobiliare?
Lo sviluppo immobiliare non è un progetto su misura
Quando si progetta una casa per un cliente specifico, il risultato può essere completamente personalizzato: distribuzione degli spazi, materiali, dettagli e finiture. In questo caso il progetto è come un abito su misura.
Diverso è il caso dello sviluppo immobiliare, perché un’operazione immobiliare si rivolge a un preciso target: un insieme di potenziali acquirenti con le proprie esigenze, aspettative e capacità di spesa. Tornando alla metafora con la moda, lo sviluppo immobiliare è assimilabile al prêt-à-porter.
Il rischio di progettare senza strategia
Progettare un intervento basandosi semplicemente su un’idea architettonica o su preferenze personali, può costare molto caro. Questo approccio può determinare problemi molto concreti:
- costi di realizzazione troppo elevati o all’opposto, troppo sotto lo standard del target di riferimento
- caratteristiche non richieste dal mercato
Le inevitabili conseguenze saranno: difficoltà di vendita, riduzione della redditività dell’operazione e così via.
In altre parole, si rischia di realizzare un prodotto che non incontra davvero la domanda.
Il punto di partenza: capire il mercato
Quando si avvia un’operazione immobiliare, la prima domanda non dovrebbe essere: “Che progetto vogliamo realizzare?” Ma chiedersi invece:
- Quale tipo di clientela potrebbe acquistare un immobile in questa zona?
- Qual è il prezzo sostenibile per il mercato di riferimento?
- Quali caratteristiche sono davvero richieste?
- Che tipo di prodotto immobiliare può funzionare in quel contesto?
Solo dopo aver risposto a queste domande si può iniziare a progettare.
Strategia prima del progetto
Nel real estate la fase più importante avviene a monte del progetto architettonico. È il momento in cui si definiscono:
- analisi del mercato
- studio di fattibilità economica
- posizionamento del prodotto immobiliare
- equilibrio tra costi e prezzo di vendita
Sono queste decisioni iniziali a determinare il successo o il fallimento di un’operazione immobiliare.
L’esperienza nello sviluppo immobiliare
Lo sviluppo immobiliare è un equilibrio tra progetto, economia e mercato.
Da oltre vent’anni in Domus Dreams ci occupiamo di progettazione e operazioni di sviluppo immobiliare, accompagnando investitori e proprietari dalla fase più strategica: quella delle decisioni iniziali.
Perché, proprio come nella moda, la differenza tra un prodotto affascinante e uno che funziona davvero sta nel progetto che c’è dietro.
Se stai valutando un’operazione immobiliare, il primo passo non è progettare.
È capire il mercato e la fattibilità dell’investimento.
Un confronto preliminare con professionisti che conoscono il settore può fare la differenza tra un’idea interessante e un’operazione economicamente sostenibile.
